Tillbyggnad utan bygglov – Regler, undantag och sanktionsavgifter

Börjar huset kännas smått och du är i behov av ett extra sovrum eller en altan? Om du har ett bostadshus på tomten har du möjlighet att uppföra en tillbyggnad utan bygglov. Tack vare de stora förenklingar som trädde i kraft den 1 december 2025 är det numera både enklare och friare – men det betyder inte att alla regler är borta. I den här artikeln går vi igenom vad som räknas som en tillbyggnad, hur stort du faktiskt får bygga och vilka villkor som fortfarande gäller efter reformen.

VIKTIGT: Nya regler från 1 december 2025

Riksdagen har beslutat om omfattande förenklingar i plan- och bygglagen (Lag 2025:974, Prop. 2024/25:169). De nya reglerna innebär i korthet:

• En bygglovsbefriad tillbyggnad får nu vara upp till 30 m² (tidigare 15 m²).
• Lagen anger inget högsta antal våningar. Det som begränsar är ytan och att tillbyggnaden inte får gå över taknocken.
• Anmälningsplikten är slopad – du behöver inte längre lämna in en anmälan eller invänta startbesked för själva tillbyggnaden.
• Reglerna gäller nu alla byggnadstyper, inklusive flerbostadshus, kontor och industribyggnader (tidigare bara en- och tvåbostadshus).
• Begreppen attefallshus och friggebod har tagits bort ur lagen och ersatts av bygglovsbefriad komplementbyggnad och komplementbostadshus.

💡 Tekniska installationer som vatten, avlopp, ventilation och eldstad är dock fortsatt anmälningspliktiga – även om själva byggnaden är lovfri.

Vad innebär tillbyggnad utan bygglov?

En tillbyggnad utan bygglov innebär att du som fastighetsägare har möjlighet att utöka din befintliga byggnad utan att ansöka om bygglov hos kommunen. Möjligheten regleras i 9 kap. plan- och bygglagen (PBL) och har sitt ursprung i den så kallade attefallsreformen från 2014.

Sedan den 1 december 2025 gäller dock ett helt nytt 9 kap. i PBL. Det gamla begreppet attefallstillbyggnad har försvunnit ur lagen och ersatts av den enklare termen bygglovsbefriad tillbyggnad. Syftet med reformen är att göra det enklare och snabbare att bygga till – särskilt i en tid då bostadsbristen är stor och behovet av flexibla bostadslösningar ökar.

En annan central nyhet är att reglerna inte längre är begränsade till en- och tvåbostadshus. Numera kan även ägare av flerbostadshus, bostadsrättsföreningar, kontorsbyggnader och industribyggnader göra en bygglovsbefriad tillbyggnad enligt samma regelverk.

Det är dock viktigt att förstå att ”utan bygglov” inte är detsamma som ”utan regler”. De tekniska kraven i Boverkets nya byggregler (som ersatte BBR den 1 juli 2025) och i plan- och bygglagen gäller fortfarande – och du har som byggherre kvar det fulla ansvaret för att tillbyggnaden uppfyller dem.

Jämförelse: gamla och nya regler

Tabellen nedan ger en överblick av de viktigaste förändringarna som trädde i kraft den 1 december 2025.

Sammanfattning: Reformen innebär större ytor, möjlighet till tvåvåningsbygge, en gemensam ”pott” för flera lovfria byggnader, slopad anmälningsplikt och att reglerna nu omfattar alla byggnadstyper – inte enbart en- och tvåbostadshus.

Vad räknas som tillbyggnad?

Enligt plan- och bygglagen är en tillbyggnad en åtgärd där en befintlig byggnads volym ökar. Det handlar alltså om att göra en redan uppförd byggnad större – till skillnad från en nybyggnad eller en fristående komplementbyggnad.

Typiska exempel på tillbyggnader är att bygga ut ett extra rum, glasa in en altan eller uteplats, lägga till ett burspråk eller utvidga köket. Även att inreda en tidigare öppen yta under tak kan räknas som tillbyggnad om volymen ökar.

Det är viktigt att skilja mellan en tillbyggnad och en komplementbyggnad. En komplementbyggnad (numera enbart kallad bygglovsbefriad komplementbyggnad eller komplementbostadshus) är en separat byggnad på tomten, medan en tillbyggnad alltid är fysiskt sammankopplad med huvudbyggnaden.

Eftersom tillbyggnaden byggs ihop med huset behöver du nästan alltid ta upp en öppning i den befintliga ytterväggen. Ytterväggar bär ofta lasten från tak och bjälklag. Ta därför reda på hur du vet om en vägg är bärande innan du planerar öppningen. Bär väggen krävs en avväxling med balk, och normalt även en bygganmälan och ett startbesked innan arbetet påbörjas.

Observera: Att byta fasad, tak eller fönster utan att ändra byggnadens volym räknas inte som en tillbyggnad – det är en ändring, och kan omfattas av andra regler. På en- och tvåbostadshus är fasadändringar numera lovfria, medan andra byggnader inom detaljplan fortfarande kan kräva bygglov för fasadändring mot allmän plats.

Behöver du hjälp med bygglovet?

Få expertrådgivning genom hela processen. Kontakta oss idag för att förenkla vägen framåt!

Kontakta oss

Hur stor tillbyggnad utan bygglov?

Sedan den 1 december 2025 får du bygga en tillbyggnad på upp till 30 kvadratmeter bruttoarea eller öppenarea (eller en kombination av dem) utan bygglov – en fördubbling jämfört med den tidigare gränsen på 15 m².

Lagen reglerar inte antalet våningar, men alla plan räknas in i bruttoarean. Du kan till exempel bygga 30 m² i ett plan eller 15 m² per plan i två plan, så länge tillbyggnaden inte når över taknocken.

Andra viktiga begränsningar:

• Höjd: Tillbyggnaden får inte vara högre än huvudbyggnadens taknock.
• Avstånd till tomtgräns: Minst 4,5 meter, om inte berörda grannar ger skriftligt medgivande.
• Flera tillbyggnader: Du kan göra flera bygglovsbefriade tillbyggnader på samma byggnad, men den sammanlagda ytan får inte överstiga 30 m² per byggnad.

Nytt från 1 december 2025: Du behöver inte längre lämna in någon anmälan eller invänta startbesked för en bygglovsbefriad tillbyggnad. Du kan börja bygga direkt – men det fulla ansvaret för att reglerna följs ligger på dig som byggherre.

Bygglovsbefriad tillbyggnad – nya regler från 1 december 2025

Den bygglovsbefriade tillbyggnaden (tidigare kallad attefallstillbyggnad) har funnits sedan 2014. Med riksdagens beslut hösten 2025 utvidgades möjligheterna betydligt.

De viktigaste förändringarna

• Större yta: Maximal bruttoarea eller öppenarea fördubblas från 15 m² till 30 m².
• Slopad anmälningsplikt: Du behöver inte längre göra en anmälan till kommunens byggnadsnämnd och inte heller invänta startbesked. Däremot är vissa tekniska installationer – som vatten, avlopp, ventilation och eldstad – fortsatt anmälningspliktiga.
• Alla byggnadstyper: Reglerna gäller nu inte bara en- och tvåbostadshus, utan även flerbostadshus, kontorsbyggnader, industribyggnader och andra byggnader. Bostadsrättsföreningar kan därmed dra nytta av de förenklade reglerna.
• Inga avgifter: I och med att anmälan slopas försvinner också den kommunala avgift som tidigare togs ut i samband med anmälan (ofta flera tusen kronor).

Villkor som fortfarande gäller

• Tillbyggnaden får inte överstiga huvudbyggnadens taknockshöjd.
• Minsta avstånd till tomtgräns är 4,5 meter, om inte grannarna lämnar skriftligt medgivande.
• Tillbyggnaden får inte uppföras på byggnader eller inom områden som är särskilt värdefulla ur historisk, kulturhistorisk, miljömässig eller konstnärlig synpunkt. I sådana områden krävs alltid bygglov.
• Strandskydd, områdesbestämmelser och områden av riksintresse för totalförsvaret kan kräva separata tillstånd, även om åtgärden i sig är lovfri.
• Tillbyggnaden måste uppfylla samtliga tekniska krav i Boverkets byggregler (BBR): bärighet, brandsäkerhet, energihushållning, ventilation, fukt, tillgänglighet med mera.

Viktigt att veta: Slopad anmälningsplikt betyder större eget ansvar. Om tillbyggnaden inte uppfyller PBL och BBR kan byggnadsnämnden ingripa i efterhand – och det kan bli betydligt dyrare än om man hade tagit hjälp från början.

Tillbyggnad utanför detaljplanerat område

För fastigheter som ligger utanför detaljplanerat område har reformen inneburit särskilt stora förändringar. Det här gäller framför allt landsbygden och glesbygdsområden, där behovet av flexibla byggmöjligheter ofta är som störst.

💡 Läs även: Konstruktionsritningar tillbyggnad pris – En komplett guide

Komplementbyggnad utanför detaljplan

En enskild bygglovsbefriad komplementbyggnad får numera vara upp till 50 m² utanför detaljplanerat område (tidigare 30 m²). Den sammanlagda ytan för alla bygglovsbefriade komplementbyggnader och komplementbostadshus på tomten får uppgå till 65 m² – den så kallade ”potten” – som du kan fördela fritt mellan flera byggnader. Taknockshöjden får vara upp till 4,5 meter.

Tillbyggnader utanför detaljplan

Regeln om att du får bygga till upp till 30 m² utan bygglov gäller även utanför detaljplanerat område. Utöver det finns det fortfarande äldre bestämmelser i PBL som kan ge ytterligare möjligheter att göra mindre tillbyggnader utan lov – men dessa kan begränsas av kommunens områdesbestämmelser.

Tips: Kontakta alltid din kommun innan du börjar bygga utanför detaljplan. Områdesbestämmelser, strandskydd eller riksintressen kan begränsa byggrätten även när PBL i övrigt är generös.

Krav och villkor

Att en åtgärd är bygglovsbefriad innebär inte att den är fri från krav. Tvärtom – när anmälningsplikten slopats ligger ansvaret för att allt blir rätt helt och hållet på dig som byggherre.

💡 Se även: Risker och straff med att bygga utan bygglov

Så här går du tillväga – steg för steg

1. Kontrollera detaljplanen – Säkerställ att tillbyggnaden ryms inom fastighetens byggrätt och att det inte finns områdesbestämmelser som begränsar lovfriheten.
2. Ta fram ritningar och beräkningar – Även utan anmälan måste tillbyggnaden uppfylla samtliga tekniska egenskapskrav. Bygglovsritningar, konstruktionsritningar och energiberäkning är vanligtvis nödvändiga för ett säkert och korrekt utförande.
3. Avstånd till tomtgräns – Håll minst 4,5 meter till tomtgräns. Vill du bygga närmare krävs grannars skriftliga medgivande.
4. Kontrollera tekniska installationer – Om tillbyggnaden ska förses med vatten, avlopp, ventilation eller eldstad krävs en anmälan och startbesked för just dessa installationer, även om själva byggnaden är lovfri.
5. Strandskydd och kulturmiljö – Kontrollera att fastigheten inte ligger inom strandskyddat område eller område med särskilt skydd. I sådana fall kan separat dispens eller bygglov krävas.
6. Dokumentera bygget – Spara ritningar, materialspecifikationer och kontrollunderlag. Vid en eventuell tillsyn eller framtida försäljning är dessa handlingar viktiga.

Varning: Att bygga utan bygglov där bygglov faktiskt krävs – till exempel om tillbyggnaden är större än 30 m² eller högre än huvudbyggnadens taknock – räknas som olovligt byggande (svartbygge) och kan medföra betydande sanktionsavgifter och krav på rivning. Kräver din tillbyggnad lov hjälper vi dig med bygglov för tillbyggnad, från ritningar till ansökan.

Sanktionsavgifter

Med de nya reglerna har risken för sanktionsavgifter förändrats. Eftersom anmälningsplikten är slopad för själva den bygglovsbefriade tillbyggnaden kan du i normalfallet inte få sanktionsavgift för att bygga utan anmälan eller startbesked. Undantaget är om tillbyggnaden väsentligt påverkar det befintliga husets bärande delar eller brandskydd, för då krävs anmälan och startbesked.

Sanktionsavgift kan dock fortfarande tas ut om du:

• Bygger en tillbyggnad större än 30 m² utan bygglov.
• Bygger högre än huvudbyggnadens taknock.
• Bygger närmare tomtgränsen än 4,5 meter utan grannars medgivande.
• Bygger där bygglov krävs trots att åtgärden annars är lovfri, till exempel vid en särskilt värdefull byggnad eller på grund av utökad lovplikt i detaljplanen.
• Genomför anmälningspliktiga tekniska installationer (vatten, avlopp, ventilation, eldstad) utan att lämna in anmälan och invänta startbesked.
• Påverkar husets bärande konstruktion eller brandskydd väsentligt utan att göra anmälan och invänta startbesked.

💡 Se även: Bygga carport utan bygglov – Regler, tillstånd och praktiska tips

Hur beräknas avgiften?

Sanktionsavgifterna är reglerade i 9 kap. plan- och byggförordningen (PBF) och beräknas som ett grundbelopp i prisbasbelopp med ett tillägg per kvadratmeter sanktionsarea, det vill säga brutto- eller öppenarean minskad med 15 kvadratmeter (PBF 1 kap. 7 §). Prisbasbeloppet för 2026 är 59 200 kronor, och det är prisbasbeloppet för det år då beslutet fattas som gäller. Maximal sanktionsavgift är 50 prisbasbelopp – 2 960 000 kronor.

Några exempel på vad ett svartbygge kan kosta (PBB 2026):

• Tillbyggnad av ett en- eller tvåbostadshus utan bygglov: 0,5 prisbasbelopp + 0,005 prisbasbelopp per m² sanktionsarea (PBF 9 kap. 7 §). En tillbyggnad på 40 m² ger 29 600 + 7 400 = 37 000 kr.
• Påbörjad anmälningspliktig installation (t.ex. eldstad) utan startbesked: 0,1 prisbasbelopp = 5 920 kr.
• Nybyggnad av villa (160 m²) utan lov: 1,5 prisbasbelopp + 0,005 prisbasbelopp per m² sanktionsarea = 88 800 + 42 920 = 131 720 kr.

Kom ihåg: Sanktionsavgifter tas ut även om överträdelsen inte skett uppsåtligen eller av oaktsamhet (PBL 11 kap. 53 §). Du kan alltså bli skyldig att betala även om du inte kände till reglerna. I vissa fall kan avgiften sättas ned till hälften eller en fjärdedel om den inte står i rimlig proportion till överträdelsen (PBL 11 kap. 53 a §).

Vanliga frågor och svar

Informationen på denna sida baseras på gällande lagstiftning (PBL 2010:900, ändrad genom Lag 2025:974, samt PBF 2011:338). Kontrollera alltid med din kommun för specifik information om din fastighet, särskilt vad gäller detaljplan, områdesbestämmelser och eventuella riksintressen.